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为了“补血”化债，万科联手券商、险资新设立总规模22.34亿的中信万科消费基础设施基金。事实上，这不是万科第一次借道REIT，今年以来，万科已在商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT上发力来补充流动性。除了REIT，万科还通过“割爱”优质资产、发行债券、担保融资等策略来应对地产“寒冬”。
万科正采取一切方式卖资产化债。
8月13日，万科发布公告称，公司下属两家子公司与中信金石、中信证券投资等机构一起投资设立总规模达22.34亿元的中信万科消费基础设施基金。而在此之前，万科就已发起了包括商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT在内的多款基金。
现如今，在行业景气度低迷状态下，万科的流动性状况仍有待改善。截至一季度末，公司经营现金流与筹资现金流均大幅流出，且公司现有的货币资金总规模也仅为长期借款和应付债券总数的35%。
如此情形下，万科通过设立REIT、担保贷款、卖出优质资产股权等多个方式进行化债“过冬”。
借道REIT“补血”化债
万科继续扩大其资产证券化范围。
8月13日，万科A发布公告称，下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石、中信证券投资等机构共同投资设立中信万科消费基础设施基金。
而这只Pre-REIT基金将由中信金石担任管理人，总规模为22.34亿元。其中，万聚盈通、深圳万科将暂认缴56.05%，后续会将36.05%的认缴份额转让至其他机构；此外，中信证券投资及中信金石合计认缴8.95%。
据悉，该基金将收购深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场，以及经营性物业贷款等负债。
资料显示，2023年深圳龙岗万科广场销售额达28亿元，出租率99.6%，经营建筑面积10.2㎡；同一时期，北京旧宫万科广场营业额超6亿元。交易落地后，万科有望借助两大运营稳定较为核心的资产，实现部分资金回笼。
着眼资产负债表，万科资金面吃紧之状况凸显。截至一季度末，公司经营现金流及筹资现金流分别大幅流出94.21亿元、89.45亿元，同比下降234.57%、138.52%；同一时间段内，公司持有的830.66亿元货币资金虽可覆盖短期借款以及一年内到期的非流动负债，但其体量规模也仅有长期借款和应付债券总数2398.19亿元的35%。
如此情形下，万科年内频繁推出多只REIT，力求盘活存量以获取现金流。
4月30日，募集资金净额达32.6亿元的中金印力消费REIT正式于深交所挂牌上市，而万科第一大股东深铁集团耗资约10亿元，通过战略配售认购份额29.7%。
中金印力消费REIT披露的2024年二季报显示，该基金投资并运营的基础设施资产为杭州西溪印象城。项目通过固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告以及停车场收入等多维度获取运营收入。
2024年4月16日至2024年6月30日期间，杭州西溪印象城合计营收达6912万元，租金收缴率为100%；上半年客流量达1052万，同比增长3.26%。
除中金印力消费REIT之外，华夏万纬REIT也已进入申报上市流程。据了解，该基金三大底层项目在2023年分别具有96%、88%、88%的平均出租率。不过，项目内前三大租户的租赁面积占比超过8成，集中度过高，因而一度引发市场对于其运营稳定性的议论。
此外，万科麾下长租公寓品牌“泊寓”也已向监管部门申报REIT发行，预计规模约为10亿元；公司与建设银行“联手”缔造的建万租赁Pre-REIT基金已进行项目扩募。
“割爱”优质资产
事实上，受制于募资规模、上市速度等多方面原因，REITs对于万科而言只是“救急”的一部分。因此除了继续推进现有各REIT外，万科还有意通过多个渠道“取现”。
5月，万科成功发行14.34亿元CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），票面利率3.6%，期限不超过18年，进一步拓宽中长期融资渠道。紧接着，万科以麾下万纬物流股权为抵押，获得招商银行等金融机构200亿元银团贷款。
与此同时，万科还集中向银行发起多笔对外担保以获取融资。纵观5月至7月，公司已经累计从中国银行、农业银行、北京银行、工商银行、交通银行、邮储银行等银行超百亿元贷款。
据万科披露，截至6月末公司担保余额524.98亿元，占2023年末净资产比例达20.93%。
值得一提的是，2023年万科股东大会还审议通过一项有关对外提供担保的议案。彼时，该议案内容曾提及到，截止2024年度股东大会决议之日，万科及其控股子公司可提供新增担保总额将不超过1500亿元。
此外，万科也没有忘记对自身优质资产“内部挖潜”以尽可能快速变现。
2月20日，领展房地产投资信托基金发布公告称已收购上海七宝万科广场剩余50%权益，交易完成后，其将成为上海七宝万科广场唯一拥有人。据悉，领展房地产投资信托基金耗资约23.84亿元“拿下”这一原属于万科的优质资产。
而万科于2017年12月以31.37亿元摘得的深圳湾超级总部基地T208-0053地块也被折价出让。据5月27日深圳公共资源交易中心公告显示，深铁集团和深圳百硕迎海公司联合竞得这一地块的使用权，最终成交价仅有22.35亿元。
作为排名沪上商业体前10位的上海南翔印象城同样沦为被万科“舍弃”的对象。6月，万科麾下印力集团将南翔印象城MEGA商业48%股权出售给新加坡政府投资公司旗（金麒麟分析师）下的一大外资股东，最终仅保留2%股权。
据统计，卖出七宝万科、转让深圳地块、抛售南翔印象城后，万科有望实现超60亿元的现金回收。
上半年巨亏超70亿
一边是紧张的资金面，另一边是亏损幅度的扩大，两种情形的叠加，致使市场对于万科变得越发谨慎。
以国际头部评级机构为例，2024年4月，穆迪将公司的信用评级下调至Ba序列最低档的Ba3，预示着其认为公司信用质量较差；8月14日，穆迪再次将万科评级进一步下调至“B1”，并展望为负面。
在内忧外患之下，万科频繁发声来稳定市场“军心”。具体来看，公司不仅持续通过公开平台更新偿债事宜，还反复提及“2024年实现交易回款不低于300亿元”、“未来两年削减付息债务1000亿以上”等重要目标，以此努力挽回市场信心。
上半年，万科在债务层面也着实收获了一些积极结果。伴随着2024年6月7日到期的一笔票据偿还后，公司已无年内到期美元债需要兑付。
不过，万科的漫漫偿债之路其实远未完结。据统计，公司下半年尚剩2笔境内债，合计共43亿元。往后看，2025对于万科来说仍是偿债大年，公司在该年度将有超过210亿元的债券到期，并且还有一笔4.23亿元的美元债也将于该年上半年兑付。
从长远来看，各种短暂的回补现金或许不能彻底解决万科的债务问题，而地产销售的重新复苏方是核心。
遗憾的是，当前房地产市场仍在寻求一条新复苏之路；这点可以从万科上半年的业绩中窥知一二。
具体来看，万科上半年合同销售金额1273亿元，同比下滑37.6%，较TOP10房企总销售额同比降幅高出3.6个百分点；同时，上半年公司房屋销售均价为13553元/平，相较2024年年初的15510元/平和去年同期的15722元/平均有显著回落。
销售不利之时，万科业绩同样疲软。公司中报预告显示，上半年亏损70亿元至90亿元，为上市以来同期之最。 根据ICIS的天然气分析主管Tom Marzec-Manser引用的ICIS货物跟踪数据，Axios II液化天然气船已抵达自由港，表明美国出口工厂已恢复运营。 盘前，金融时报发文《央行重磅宣布！如何理解？》中提到2个重点：1)OMO招标方式由利率招标变成数量招标，有利于强化7天期逆回购利率的政策属性。2)降息有利于加大金融支持实体经济力度，并不代表长债收益率下行空间打开，反而要打破长债收益率下行与预期转弱的负向循环。OMO招标方式调整为固定利率意味着央行对短端政策利率具有绝对主导权，同时央行仍在通过增加供给的方式来施压长端国债利率，带动利率曲线进一步陡峭化。当日，7Y及以下期限大幅下行4-5BP，而长端和超长端下行不到2BP。从国债利率和政策利率的利差来看，目前的国债市场对降息的定价明显超出10bp的幅度，本次降息落地后交易利好出尽逻辑的概率不大，但不建议重仓追高，单边策略仍首选波段做多。品种选择上，T和TF或将持续相对占优。
对于此份“成绩单”，万科还进一步解释道，由于2022年前部分开发项目投资拿地成本较高，随着项目进入2024年结算期后，影响了公司的业绩。
展望未来，万科仍需在开源节流上下功夫，方能有机会穿越此轮地产周期。
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责任编辑：杨红卜 融资股票什么意思
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